Construcción, nada que despega en Estados Unidos
La lenta recuperación del sector inmobiliario ha sorprendido y preocupado recientemente a los directores de política monetaria de la Reserva Federal, pero no es claro qué tanto pueden hacer al respecto.
Mientras que la industria de la finca raíz se recupera de la inactividad generada por el fuerte invierno del primer trimestre de este año, el crecimiento en 2014 necesariamente será menor a lo proyectado en Estados Unidos, primer socio comercial de Colombia.
En este sentido, la presidenta de la Reserva Federal de los Estados Unidos, Janeth Yellen, ha señalado recientemente que las perspectivas de la industria constituyen un riesgo para la economía en su conjunto y que le sorprende su débil desempeño, aunque espera que el producto interno bruto vuelva a una trayectoria de crecimiento cercano a 3 por ciento.
Así, la expectativa es que para el segundo trimestre de 2014 el crecimiento económico alcance 3,25 por ciento es decir 0.25 por ciento menos de lo estimado inicialmente (3,5 por ciento).
Los constructores han venido enfrentando costos crecientes, dificultades para contratar trabajadores cualificados, disminución de terrenos disponibles y han orientado su estrategia al desarrollo de proyectos grandes los cuales tienen mayores precios, dejando aquellos proyectos que en general la gente puede pagar. En todo caso, los constructores se están viendo afectados por la escasez de crédito, teniendo que recurrir a prestamistas privados con mayores tasas de fondeo.
Según las estadísticas de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, las ventas de viviendas usadas aumentaron hace unos días por primera vez en el año, pero aun así, la cifra es 7 por ciento menor al 2013, al tiempo que las ventas de viviendas unifamiliares nuevas el mes pasado fueron 4,2 por ciento inferiores a las observadas el año anterior.
NO ES UN TEMA DE TASAS
Las tasas de interés hipotecarias no son el problema, pues aunque han caído recientemente por las expectativas de una continua postura monetaria expansiva de la Reserva Federal, dicha disminución, no va a tener un gran impacto en la demanda, máxime cuando el mercado espera que en 2015 suban nuevamente luego del esperado fortalecimiento de la economía.
Actualmente, en Estados Unidos la tasa promedio de un préstamo hipotecario a 30 años es de 4,14 por ciento, es decir 0.55 por ciento superior a 3.59 por ciento registrado en 2013. Cuando se valida la oferta de crédito se encuentra que aunque ha mejorado en los últimos años, sigue estando muy por debajo de los niveles que se consideran normales.
Solo basta observar que el Índice de disponibilidad de crédito hipotecario MBA alcanzó los 113,8 puntos en abril de 2014, nivel muy inferior a los 414,8 vigentes a finales de 2004, justo antes del más reciente boom inmobiliario.
Hay que recordar que la reciente crisis de la vivienda fue muy profunda y prolongada y que se necesita tiempo para transferirle recursos nuevamente y que en algunos mercados, los precios de las viviendas parecen estar por debajo del costo de construcción, al punto que estos mercados siguen siendo poco rentables para reanimar las nuevas obras. Adicionalmente las deudas estudiantiles han llevado a los jóvenes estadounidenses a preferir vivir con sus padres en lugar de formar sus propios hogares, lo que distrae la compra de viviendas.
Por ahora las variables que dinamizan esta industria están fuera del alcance de la FED y aunque pueda influir en las tasas hipotecarias a través de su gestión de política monetaria, en realidad no puede hacer mucho. Esto hará́ difícil reanimar el ritmo de construcción con dificultades de financiación y con falta de demanda.
Por ahora, la debilidad en la vivienda no será una razón suficiente para modificar la trayectoria de la política monetaria y el retiro de los estímulos que hoy se están implementando para disminuir la gran liquidez.
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